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Advogado Vitor Lisboa explica os cuidados com documentação, regras condominiais e viabilidade do investimento para evitar problemas futuros

O bom momento do turismo em Sergipe tem ampliado as oportunidades de negócios ligadas à chegada de visitantes, incluindo o aluguel de imóveis por temporada. Para quem pensa em comprar um apartamento com a intenção de gerar renda por meio de plataformas de hospedagem, porém, a expectativa de retorno precisa vir acompanhada de planejamento. Antes de fechar negócio, é importante verificar se o imóvel pode ser utilizado para essa finalidade e quais restrições podem comprometer a rentabilidade.

No Brasil, o aluguel por temporada movimentou R$ 113,2 bilhões na economia em 2025, segundo estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV), encomendado pelo Airbnb. Nesse cenário, a possibilidade de obter renda com estadias de curta duração atrai investidores, mas a compra exige atenção a questões que vão além da localização e da procura por hospedagem. Regras condominiais, condições de uso do imóvel e despesas operacionais estão entre os fatores que precisam entrar na conta.

A popularização das plataformas digitais também mudou a dinâmica das locações. Com reservas para períodos cada vez mais curtos, a circulação de hóspedes em condomínios residenciais se tornou um ponto de atenção, especialmente em empreendimentos que não foram concebidos para esse tipo de operação. Segundo o advogado sergipano, Dr. Vitor Lisboa, especialista em Direito Imobiliário, compreender essas particularidades é fundamental para avaliar os riscos antes da aquisição.

“A locação por temporada tradicional não gerava tantos problemas porque as estadias costumavam durar 10, 15 ou 30 dias. Com as plataformas, surgiu a curtíssima temporada e isso aumenta muito a circulação de pessoas. O condomínio precisa controlar os acessos, cadastrar hóspedes e fiscalizar o uso das áreas comuns. São demandas que geram custos e podem provocar conflitos entre quem quer explorar o imóvel comercialmente e quem mora ali”, explica.

O que verificar antes de comprar?

A convenção do condomínio é um dos primeiros documentos a consultar. Para imóveis na planta, o comprador deve analisar o contrato de compra e venda e a minuta da convenção. Nos imóveis prontos, é importante verificar a convenção vigente e as decisões das assembleias.

“Os condomínios mais modernos já costumam estabelecer regras específicas, permitindo ou proibindo a atividade. Nos mais antigos, pode não existir previsão sobre o assunto ou haver uma disposição que não esclareça limites, responsabilidades e custos. Por isso, é importante verificar não apenas se a locação é permitida, mas também como ela está regulamentada”, orienta Dr. Vitor Lisboa.

Também é importante investigar se há conflitos relacionados à atividade no empreendimento. “O ideal é verificar se já existe algum litígio instalado no condomínio. Às vezes, a pessoa compra sem saber que há um conflito sobre a locação por temporada. Conhecer esse histórico ajuda a identificar problemas antes de assumir o investimento”, acrescenta o advogado.

O que pode comprometer o investimento?

Mesmo quando a locação é permitida, o proprietário deve respeitar as normas do condomínio. O descumprimento das regras pelos hóspedes pode resultar em multas e outras penalidades previstas. “Se o hóspede descumprir alguma norma do condomínio, o proprietário pode sofrer as consequências previstas nas regras internas, como multas. O síndico representa o condomínio e pode adotar as medidas cabíveis, além de levar a questão à assembleia para discutir a regulamentação da atividade ou mudanças na convenção”, afirma Dr. Vitor Lisboa.

O comprador também deve verificar se existem restrições relacionadas ao uso do imóvel ou às normas urbanísticas. Anunciar uma unidade como oportunidade de renda com aluguel por temporada não garante que essa utilização seja permitida.

“Se a incorporadora vende o imóvel com a proposta de geração de renda por meio de aluguel por temporada, precisa verificar se essa utilização é realmente viável. Há casos em que imóveis estão sujeitos a restrições relacionadas ao zoneamento urbano ou à classificação da unidade. Se houver uma oferta incompatível com essas limitações, pode existir responsabilidade da incorporadora, a depender das circunstâncias. Já uma mudança posterior na convenção do condomínio não significa, por si só, que a empresa seja responsável”, esclarece.

Avaliação

Além das questões jurídicas, o investidor deve avaliar a demanda por hospedagem na região, a sazonalidade e os custos da operação. A estimativa de rentabilidade precisa considerar despesas com condomínio, tributos, manutenção, limpeza e administração, além dos períodos em que o imóvel pode ficar vazio.

“É preciso verificar se a locação é permitida e se o condomínio é apropriado para essa finalidade. Às vezes, a atividade é tecnicamente possível, mas o perfil do empreendimento pode tornar a convivência difícil. Também é necessário avaliar se existe demanda comercial para aquele imóvel. A decisão deve considerar tanto as questões documentais quanto as condições reais para explorar a locação”, conclui o advogado.

Sobre o Dr. Vitor Lisboa

Advogado formado pela Universidade Federal de Sergipe (UFS) e pós-graduado em Direito Civil pela Escola Judicial de Sergipe (EJUSE), Dr. Vitor Lisboa possui mais de 15 anos de atuação exclusiva no Direito Imobiliário. Na atuação institucional junto à Ordem dos Advogados do Brasil, exerceu os cargos de conselheiro seccional da OAB/SE e conselheiro federal por Sergipe.

À frente do escritório Vitor Lisboa Advogados Associados (VLAA), com sede em Aracaju/SE e atuação dedicada ao Direito Imobiliário e à estruturação de negócios, participa da modelagem jurídica de incorporações e loteamentos no Nordeste, envolvendo operações com SPE/SCP, patrimônio de afetação, Regime Especial de Tributação (RET), incorporação a preço de custo, CIC hoteleiro e loteamentos. Também é autor do livro “Engenharia Jurídica na Incorporação e Loteamento: como estruturar empreendimentos imobiliários com segurança jurídica", publicado pela editora JusPodivm.